小城市楼市最后的出路：个人买地建房！

江州知府

小城市楼市最后的出路：个人买地建房！

      近年来，房地产市场下行明显，新房卖不出，土拍市场频频遇冷，开发商都不愿意下场拿地了。特别是对于高度依赖土地财政的三四线以下小城市来说，小地方城区人口就几十万人，高层住宅已严重供给过剩，稍有点家底的那些央/国企都不下三四线拿地，民企又无能为力，地方城投更是虚不受补，这些小城市的土地财政何以为继？楼市的路在何方？

      就在近日，四线小城、浙江丽水放了个大招：允许个人购买城市土地，自建低密住宅。官方打出了低密私宅定制的旗号，声称地块容积率低至0.7，允许单个业主拿地建设，或者是多个业主联合竞买，房屋建成后拥有产权，还能够上市交易。根据披露的信息来看，丽水出让的这一块地位于莲都区碧湖新城16亩低密项目，直接面对个人开卖。地块分为A、B、C三个区块，共由6宗小宅地组成，而且容积率都在1.0以下，以后大概率是建独栋别墅为主。预计每亩起拍价在200万至300万元。

      这就厉害了，笔者认为其创新的地方在两点：第一，化整为零，直接把以前的土地变成微型小地，大大降低了准入门槛。第二，把拿地的资格从开发商变成了个人和家庭。以前拿地只有开发商才有资格参与竞标拍卖，而这次居然开创先河，允许个人买家也可以参与，这显然是一次全新的土地出让尝试。对我们普通人来说，相当于跳过中间商向当地买地盖房子，还可以根据自己的意愿开发建设。后续这些房子建成后办理的房产证，以后是可以在二手房市场上面去流通的，这一点就再次区别了农村的宅基地，更加商业化了。

      这真的太牛了！因为你们要明白，这个是城市住宅用地，不是农村宅基地，因为农村宅基地目前是没有放开的。相当于现在在过去城市商品房出让规则和农村宅基地建设规则之间，新建了另外一套土地和房屋规则。城市里的商品房也能跳过中间商，城市里的商品房也能不再从开发商手里买房，而是自己建房。大家可别小看了丽水的这次新举措，很可能是具有划时代意义的新举措，丽水未来兴许就是房地产改革的小岗村！

      从1998年我们正式开始房子商品化以来，到2024年整整26年时间，我们已经是从人人没有房到人人有房的时代。一旦房子开始不稀缺之后，房地产的下半场就开启了，这就和当年人人有一部手机之后智能手机出现，性能开始不断优化升级，最后手机市场出现199的老人机和价格破万的智能手机同时存在是一样的。回看历史，如果说房地产市场的上半场解决的是有没有房子住的问题，那么，下半场将要解决住房好不好、舒适与否的问题。当前我国的商品房市场中别墅的比例连2%都不到，而发达国家通常是50%以上。以前我们是有“限墅令〞的，但是去年自然资源部已经取消远郊住宅容积率1.0的限制。未来的房子，不仅有占地1、2亩的小别墅，还会出现占地50亩以上的大庄园！这些房产会对富人，也包括一些退休的老年人，他们卖掉一二线的房子，回乡自建别墅去养老，也是很有吸引力的。

      就拿常住人口只有50万、城区人口不足30万的小县城秀山来说，本来当地的产业就不发达，税收也收不了多少钱，每年眼巴巴地等着中央财政转移和秀城集团、新锦成集团拿地，但始终不是长久之计，还得开辟更多的收入途径。抄丽水作业，把地块出让给个人就是其中之一。2024年，政府不是要“加快城市向西拓展步伐，开工建设红岩水库，积极探索片区开发模式，打造‘整体规划建设’的样板新城〞吗？那就把红岩水库（建成后可更名为武陵湖）--郭园这一片，整体规划打造成秀山高品质低密湖景样板新城！最主要的是要瞄准富人内心向往在城市中住上自建别墅的梦想，效仿丽水，拿出一些大地块“化整为零〞，拆分成若干小地块，降低土地买卖的门槛，推出低容积率地块，允许自建单栋低层住宅，满足高端和改善人群的住房需求，开启秀山私人定制化新赛道！

      我们知道，对于一个常住人口50万、户籍人口67万，每月新房成交最多不到百套的边区小县城来说，地多人少，继续建高层住宅，无异于饮鸩止渴。而推出低密度的微型宅地，既调动了市场上有钱人和改善族的需求，又不增加城市现有的新房库存，还能增加卖地收入。可谓是一箭三雕！

     与其鼓励穷人买房，不如把重点放在鼓动富人买地建更好的房子！而且从法律上来说，我们国家并没有禁止个人名义拿地的说法。关键是像秀山这样的很多县城，城市的房屋真的已经过剩了，未来都可以采取丽水这种把土地出让给个人的做法，不仅可以补充地方收入，还能提高当地居民的居住品质。说真的，这也是小城市楼市最后的出路？！

      那么，你还有什么是比发动群众拿地更好的办法吗？评论区一起讨论。
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